오늘도 라이프체인징 용쌤 강의 핵시 요약해 본다
어렵지만 이해는 되는데
실행이 문제일 것 같다!!
-주거용/토지 경매물건 권리분석
º 빨간 글씨 있는 물건은 제외하기 (유치권, 대항력 있는 임차인, 위반건축물, 공동담보 등...)
특수물건은 패스하자!
º <'물건 명세서'> 필히! 확인!
=> 권리상 하자가 있는지 없는지 보는 과정 / 아무것도 안적혀 있어야 함(아직 초보이니..)
맨아래 3칸 주의!!
-온비드 공매물건 권리분석
º '압류재산 정보' 항목 => <'입찰 전 알아야 할 주요사항'> 필히! 확인!
경매랑 거의 유사 맨아래 3칸 주의!!
-시세 분석
º 네이버 부동산 / 호갱노노 / 아실 앱 활용
º 주거용 부동산 입찰시 무엇을 살펴보나?
1. 물건의 크기, 특징
=> 1평=3.3제곱미터
=> 같은 평형이라도 구조가 다를 수 있으니 꼼꼼히 확인!
=> 판상형 / 타워형 (남향이 많아 일조량이 좋은 것은 판상형)
2. 단지 특성(연식, 타입)
=> 네이버 부동산 '단지정보' 탭에서 확인
=> 아파트 건축연도 / 중요시설물 교체 년도 / 난방-중앙난방or개별보일러 / 관리사무소 연락처
=> 같은 단지 내에도 계단식/복도식 두가지가 공존할 수 있으니 확인할 것
3. 로열동 로열층 확인
=> RR 프리미엄 존재
=> 다른 동,층과 매매가 차이가 10~30% 이상 가능
=> 시세조사 전, 선호동과 비선호동 확인 필요
=> 사람들이 좋아하는 것 -> 입구동, 일조량 좋은집(남향), 중간층, 평지위치
사람들이 안좋아하는 것 -> 일조량 안좋은집(북향), 1층과 꼭대기층, 언덕위 위치
4. 해당 물건 강점
=> 초품아, 슬세권(마트, 대형 쇼핑몰 등 슬리퍼 신고 도보 이용가능), 역세권
=> 미래 역세권 알아보는 방법 -> 아실 '교통망'탭 / 네이버부동산 '개발' 탭
5. 매매가, 호가 진짜 가격 확인할 것
=> 아실에서는 실거래된 물건, 동/호수, 거래 히스토리까지 알 수 있다.
=> 실거래가 파악 중요
6. 공인중개사 3곳 이상 방문할 것
=> 앞의 단계에서 손품을 판 뒤, 현지 공인중개사에게 문의
=> 내가 조사한 내용 맞는지 다시 한번 확인 받는 과정
=> '질문 예시'
-> 회사를 이 지역으로 옮겨서 이사하려고 하는데 20~30평대 현재 매수할 수있는 물건들 가격은 얼마일까요?
-> 이 아파트 주민들이 가장 선호하는 동은? 그곳에 나온 물건 있나요?
-> 제가 올수리로 마친 뒤 전세 놓으면 얼마정도 받을 수 있을까요?
실거래가 보니 3억 정도 받을 수 있는것 같던데...
7. 낮/밤 1번씩 방문해 볼 것
-3/6/9 법칙 => 하루 기준 3시간 이상 / 6군데 부동산 방문 / 9개 물건 보기
: 본인 일정에 맞게 규칙을 정하면 된다
-임장보고서 작성하는 이유 => 돈을 절대 잃지 않기 위해, 최대한 내 선에서 할수 있는 조사 철저히!
-왕초보라면 '지분토지' 투자시 이것만은 피하자!
1. 공유자가 너무 많은 토지 피하자!
=> 만일 나중에 소송 걸 수 있을 때 비용도 많이 듬
인당 75,000원 ㅜㅜ
2. 등기부등본에 주민등록번호 나와있지 않은 지분 물건은 피하자!
사망 또는 찾기 힘들기 때문에
3. '단독 명의' 일 경우 피하자!
=> Why? 내 지분을 사줄 사람이 없으니까!
=> '주요등기사항 요약' ->'최종지분' 항목 확인
4. 활용가치 없는 땅은 피하자!
낭떨어지, 산비탈....
5. 무연고 묘가 있는 땅 피하자!
생각보다 많다,..,, 수많은 전쟁...
강의 후 마인드셋
-지분경매를 통해서 경제적 자유를 이뤄보자
지금은 토지 주거용 등 단기간에 처리가 될 지 의문이고
공유자가 우선 매수 주장을 할 것 같은데
일단은 도전해 보자!
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임장활동 현장조사서(양식)
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APT
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빌라
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상가
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사건번호
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일반물건
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임장일
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2024.04.10.(수) 10:00
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주소
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서울시 노원구 중계본동 90-7 베델빌라
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면적
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50.04m2(15.625평)
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매매가
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18000만원
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주 변 조 사
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버스노선
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- 아파트 단지 옆에 있음
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지하철
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- 동북선 개통예정 26년 하시 |
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마트/백화점
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초.중.고
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- 초중고 인근에 많음
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시 세 조 사(00월 00일 기준)
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국토해양부
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30년전 9800만원 분양 현재 18000만원 |
네이버
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- 50.04m2 매물 한 개
(4층 18,500만원)
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KB시세
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현장실사
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- 매매 18500만원
- 전세 12000만원
- 월세 1000/60만원
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기타 특이사항 및 의견
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*방문 전 인터넷과 전화로 파악한 사항*
- 중계동 학원가에서 도보로 10분거리
- 지하철 4, 7호선 개통되었고, 동북선 경전철 2년 후 들어올 예정
- 월세, 전세 부족한 지역
- 매매가 18000~2억 정도 될 것 같다고 말함(리모델링 유무에 따라 다름)
- 월세 1000에 60~70만원 예상
- 거래가 활발한 편(공주가 1억 미만)
*임장 결과*
- 노후 빌라 혼재되어 있음
- 유동인구 많음, 학원도 많음
- 노후도 접도율 등 추후 재발 압력이 클 것으로 보이나
아직 사람들이 잘 모르는 것 같음 |
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최종점수
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임장일
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