2000년대 초반, 재건축은 부동산 투자자들에게 '황금알을 낳는 거위'로 인식될 만큼 높은 수익성을 자랑했습니다. 특히 서울과 같은 주요 도시에서는 낡은 주거지를 재건축함으로써 큰 시세 차익을 얻을 수 있었고, 이는 많은 투자자와 주민들에게 재건축이 매력적인 사업으로 다가오게 만들었습니다. 그러나 이와 같은 재건축 열풍은 급격한 집값 상승을 야기하며 사회적 문제로 부각되었고, 정부는 이를 억제하기 위해 다양한 규제를 도입하기 시작했습니다.
2018년에 부활한 재건축 초과이익환수제는 그 대표적인 예로, 재건축 사업을 통해 발생하는 초과 이익을 환수하여 공공에 기여하도록 하는 제도입니다. 이 규제는 주택시장의 과열을 막고 시세 차익이 특정 개인이나 집단에게만 집중되지 않도록 하기 위한 목적으로 도입되었습니다. 하지만 이러한 규제들은 사업의 경제성을 크게 저해하며, 재건축 추진 의지를 약화시키는 부작용을 낳고 있습니다. 실제로 많은 재건축 사업이 이 규제로 인해 지연되거나 포기되었으며, 그로 인해 낡은 주거 환경이 개선되지 못하고 방치되는 사례가 늘어나고 있습니다. 이로 인해 재건축 규제가 오히려 주택 공급을 저해하고 있다는 비판이 나오고 있으며, 이를 둘러싼 논란이 지속되고 있습니다.
주택공급 막는 재건축 규제 초과이익 환수제·기부채납 등 저층 아파트 겨냥한 각종 규제 중층 재건축 막아 공급 차질 부담금 재산정 곳곳서 파열음 공공기여 방식 놓고도 갈등 크게 오른 공사비 대책 시급
정부의 재건축 지원책과 그 한계
정부는 재건축·재개발 사업의 활성화를 위해 다양한 지원책을 마련해 왔습니다. 그중에는 세제 혜택을 제공하거나, 사업 절차를 간소화하는 등의 방안이 포함되어 있습니다. 또한, 재건축 사업이 원활히 진행될 수 있도록 금융 지원을 확대하고, 관련 인허가 절차를 신속히 처리하는 등 여러 가지 지원책을 추진해 왔습니다.
하지만 이러한 대책들이 실질적으로 재건축 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있는지는 의문입니다. 특히, 정부의 대책들이 주로 재건축 사업 초기 단계에 초점을 맞추고 있어, 이미 중·후반 단계에 접어든 사업지에는 큰 효과를 발휘하지 못하고 있습니다. 초기 단계에서는 사업의 추진 동력을 확보하는 것이 중요하지만, 중·후반 단계에서는 실제 공사비용과 관련된 문제나, 각종 인허가와 관련된 세부적인 갈등이 더 큰 장애물로 작용합니다. 따라서 이러한 부분에 대한 실질적인 지원이 부족한 상태에서는 정부의 대책이 재건축 시장에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없습니다.
또한, 지방자치단체와의 협력 부재, 주민 간 갈등, 그리고 각종 규제와 충돌하는 부분들 역시 정부의 지원책이 효과를 발휘하는 데 걸림돌이 되고 있습니다. 재건축 사업은 다양한 이해관계가 얽혀 있는 복잡한 과정이기 때문에, 정부의 지원책만으로는 모든 문제를 해결하기 어렵다는 것이 현장의 목소리입니다.
공공기여와 관련된 갈등
재건축 사업에서 공공기여는 최근 들어 가장 중요한 갈등 요소 중 하나로 떠오르고 있습니다. 공공기여란 재건축 사업으로 발생하는 이익 중 일부를 공공 목적으로 사용하는 것을 의미하며, 주로 임대주택 공급이나 공공시설 확충에 기여하는 방식으로 이루어집니다. 그러나 이러한 공공기여의 방식과 규모를 둘러싸고 재건축 조합과 지방자치단체 간의 갈등이 끊이지 않고 있습니다.
특히, 정비사업 조합들은 임대주택 가격의 인상 등을 요구하고 있으며, 이는 공공기여의 부담이 과도하게 조합에게 전가된다는 불만으로 이어지고 있습니다. 조합들은 공사비 부담 증가와 함께 공공기여를 위해 제공해야 하는 부분이 커지면서 사업성이 크게 저하되고 있다고 주장합니다. 지방자치단체는 이에 대해 공공의 이익을 위해 필요한 조치라고 반박하고 있으나, 조합의 입장에서는 공공기여 부담이 너무 크다고 느끼고 있습니다.
특히 지하층 공사비가 임대주택 인수가격 계산에서 제외되는 문제로 인해 조합들의 불만이 커지고 있습니다. 지하층 공사는 필수적이지만, 그 비용이 임대주택 인수가격에 반영되지 않으면서 조합의 재정적 부담은 더욱 가중되고 있습니다. 이러한 갈등은 재건축 사업의 추진을 더욱 어렵게 만들고 있으며, 사업의 지연 또는 중단으로 이어지는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다. 공공기여와 관련된 갈등이 해결되지 않는 한, 재건축 사업의 원활한 진행은 어려울 것입니다.
재건축 사업에서 공사비 상승은 또 다른 큰 걸림돌로 작용하고 있습니다. 원자재 가격 상승, 인건비 증가 등 여러 요인이 복합적으로 작용하면서 공사비가 지속적으로 상승하고 있으며, 이는 사업성에 큰 부담을 주고 있습니다. 공사비가 증가하면 조합원들이 부담해야 할 비용도 늘어나게 되는데, 이는 조합원들의 재정적 부담을 가중시키고, 재건축에 대한 반발을 초래할 수 있습니다.
정부는 이러한 공사비 갈등을 해결하기 위해 공사비 검증 인력을 확대하고, 전문가 파견을 의무화하겠다고 발표했습니다. 또한, 공사비 산정 과정에서의 투명성을 높이고, 조합과 시공사 간의 분쟁을 조정하기 위한 다양한 방안을 제시하고 있습니다. 그러나 이러한 대책들이 강제성이 없다는 점에서 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 실제로 많은 정비사업 현장에서 공사비 문제로 인해 소송이 발생하고 있으며, 이는 사업의 지연으로 이어지고 있습니다. 따라서 공사비 문제를 해결하기 위해서는 보다 강력한 제도적 장치가 필요하며, 이를 통해 조합과 시공사 간의 갈등을 조정하고, 사업의 원활한 진행을 도모해야 합니다.
재건축 규제 완화의 필요성
재건축 시장을 활성화하고, 주택 공급을 원활히 하기 위해서는 규제 완화가 필요하다는 의견이 지배적입니다. 현재 시행 중인 재건축 초과이익환수제, 기부채납 등의 규제들은 재건축 사업의 경제성을 크게 저해하고 있으며, 이는 결국 주택 공급의 위축으로 이어지고 있습니다. 따라서 이러한 규제들을 완화하거나 재조정함으로써 재건축 사업의 경제성을 높이고, 이를 통해 주택 공급을 확대해야 한다는 것입니다.
특히 정부와 지방자치단체는 재건축 사업의 중요한 파트너로서, 주민들과의 갈등을 중재하고 조정하는 역할을 더욱 강화해야 합니다. 주민들과의 갈등이 해소되지 않는 한, 재건축 사업은 원활히 진행되기 어렵습니다. 정부는 재건축 사업의 효율성을 높이기 위해 관련 법령을 개정하고, 규제 완화와 함께 보다 유연한 정책을 도입해야 합니다. 또한, 지방자치단체는 주민들과의 소통을 강화하고, 재건축 사업이 지역사회에 미치는 긍정적인 영향을 극대화할 수 있도록 적극적인 지원을 제공해야 합니다.
결국, 재건축 규제의 완화와 정부·지방자치단체의 적극적인 지원이 이루어질 때, 재건축 사업은 보다 원활히 진행될 수 있으며, 이를 통해 주택 공급의 문제를 해결할 수 있을 것입니다. 이러한 방향으로의 정책 전환이 이루어진다면, 낡은 주거지가 현대적인 주거 환경으로 탈바꿈하는 것은 물론, 주택 시장의 안정화에도 기여할 수 있을 것입니다.
