분양가 제도 개편 재개발 수혜지역

분양가 제도 개편 재개발 수혜지역

 

 

분양가 제도가 개편된 지 한 달이 지났습니다!!

인천부평4와 부산온천4 지역이 수혜를 입고 있습니다!!

부평 4구역 후분양 검토하던... 분양가 1,925만원으로 상향!

부산 온천 4구역은 평당 1,959만원입니다.
부산 최고가 경신!!


분양가 줄다리기 끝에 평당 1,925만원의 분양가를 받은 인천 부평4구역의 전경입니다. 

 

인천 부평 4구역

정부가 9월 고분양가 심사 제도를 개편하면서 수혜를 보는 재개발 사업장이 속속 등장하고 있습니다.

인천의 부평 4구역과 부산의 온천 4구역이 첫 번째 사례로 확인되었습니다.

 

변경된 제도 하에서,

분양가는 3.3 평방미터 (1평)당 수백만원의 인상을 통보 받았습니다.

이들 재개발 부지는 한국주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 차이로 인해

예정이 지연되거나 후분양 검토가 완료된 지역입니다.

7일 정비업계에 따르면 HUG는 3일 인천 부평구 부평4구역 주택재개발정비사업조합에

고급사업지 심사결과를 통보했습니다.

HUG가 통보한 면적 3.3㎡당 분양가 상한액은 1,925만1천원으로

재개발 조합원들이 요구한 금액을 그대로 수용했습니다.

 

일찍이, 그 지역은 4월에 1,810만원에 HUG에 판매 보증을 신청했습니다.

하지만, HUG는 그것을 3.3 평방미터당 약 1,500만원으로 정할 것이라고 반박했습니다.

노조가 HUG에서 산출한 일반 분양가를 받아들이지 않자, "후분양" 검토가 되었었습니다.

노조는 희망하고 있는 일반 판매 가격이 책정됨에 따라

향후 일정을 앞당길 것이라고 말했습니다.

 

부평4구역재개발조합 관계자는 조합이 신청한 물량이 받아들여졌고

올해 안에 일반분양 공고를 낼 것이라고 말했습니다.

제도가 개편되면서 이 지역 일반 아파트의 최고 분양가를 변경하는 사례도 잇따르고 있습니다.

 

2일 부산 동래구 온천4지구(래미안숲)에 3.3m2당 분양가가 1959만원에 통보됐습니다.

이 단지는 또한 부산 분양 시장에서 가장 큰 대어로 분류되었습니다.

 

HUG의 고분양가 심사제가 시행된 이후

연제구 거제2지구 주택재개발정비공장(현 레이카운티)

3.3m2당 분양가가 149만원 올랐습니다.

고분양가 심사 제도는 주택 분양 보증 심사 업무 중 하나입니다.

HUG는 판매 가격이 특정 기준보다 높을 경우 보증을 거부함으로써

높은 판매 가격을 제어합니다.

 

민간 재개발 및 재건축에서는 조합원의 분담금을 줄이고

사업성을 높이기 위해 일반 분양가를 높게 책정해야 합니다.

그 동안 민간 정비업계는 HUG를 통한 분양가 통제 심사 방식의

문제점을 들어 제도 개편을 주문해 왔습니다.

이에 앞서 HUG는 최근 분양한 사업장과 최근 준공한 사업장을

반경 1km 이내에 있는 2개 사업장을 비교해 높은 분양가를 책정하였습니다.

이때 준공현장은 인근 아파트 시세의 90% 상한선을 단서로 하고,

반경 500m 이내 준공 20년 미만 100가구 이상 아파트의 분양가를 비교했습니다.

하지만,

현행 제도가 인근 아파트 시세를 제대로 반영하지 못한다는 비판으로

인해 9월 30일부터 제도가 개선되었습니다.

준공 후 20년 이내에 100가구 이상 아파트의 평균시가에서

적용사업장과 특성 및 사업안정성이 유사한 사업장의 평균시가로

시세 산정기준을 변경하였습니다.

분석가들은 바뀐 제도 하에서 일반 분양가의 현저한 개선 사례가 나타나면서

수도권과 지방 광역시의 정비 사업이 속도를 낼 수 있을 것이라고 말합니다.

투미부동산컨설팅 김제경 과장은 재개발 부지 조합에서

시간과 돈을 들여 재개발 수익을 챙기는 사람이 많을수록

정비 현장의 주택 공급 속도가 빨라졌다고 말했습니다."

하지만, 그것은 일반 판매를 받는 가입자들의 부담을 증가시키는 요인입니다.

사실 온천4구역의 일반분양가가 30평으로 환산하면 지난 4월 대비

약 1억원 분양가가 상승한 것으로 보입니다!!

 

 

정비사업은 법에 의해서 진행되는 사업이다보니

재개발이나 재건축 모두 정비구역으로 지정되는 것이 시작입니다!

​

입주민 동의에 의해 주민제안을 통해서 정비구역을 지정해달라고 할 수도 있으며,

​

어쨋든 입주민들의 일정 동의율을 얻어

"조합"이 설립되면 이 조합이 정비사업을

진행하는 주체가 되고 입주민들은 조합원이 됩니다.

​

사업시행인가는 이 정비사업을

어떤 방식으로 진행하겠다는 것을 인가 받는 과정입니다.

건축심의(건축물을 어떻게~), 감정평가 등등이

이루어지는 과정입니다!

​

관리처분계획 인가는 이제 이 건축물 밀어!

라는 신호탄이라고 보시면 됩니다.

그럼 이주를 시작하고 철거 후 착공 입니다.

 

 

A month after the reorganization of the pre-sale price system.

Benefits such as Incheon Bupyeong 4 and Busan Hot Springs 4...

Bupyeong District 4, where we were reviewing the post-sale.
Raise the sale price to 19.25 million won.

Hot spring 4 is 1,95 million won per pyeong.
Let's change the sale price in Busan.

"Finding the right place" for new apartments.
Looking forward to the slow maintenance project.
The burden on subscribers will increase a bit.


The panoramic view of Bupyeong District 4 in Incheon, which received a sale price of 19.25 million won per pyeong after a tug-of-war on the sale price. [Maekyung DB]
As the government reorganized the high-sale price screening system in September, redevelopment sites that benefit from it are appearing one after another. Bupyeong District 4 in Incheon and Oncheon District 4 in Busan were confirmed as the first cases. Under the changed system, the sale price was notified of an increase of millions of won per 3.3 square meters (1 pyeong). These redevelopment sites were areas where the schedule was delayed or even reviewed for post-sale due to differences in the sale price with the Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG).

According to the maintenance industry on the 7th, HUG notified the Housing Redevelopment and Maintenance Project Association of Bupyeong District 4 in Bupyeong-gu, Incheon on the 3rd of the examination results of high-end business sites. The upper sale price per 3.3㎡ of the area notified by HUG was 19.251 million won, and the amount requested by the redevelopment members was accepted as it was. Earlier, the area applied for a sales guarantee to HUG for 18.1 million won in April. However, HUG countered that it would set it at around 15 million won per 3.3 square meters. As the union refused to accept the general sale price calculated by HUG, a "post-sale" review was conducted.

Harrington Place at Bupyeong Station will be built in this area. It is a large residential and commercial complex with a total of 2,413 households (1909 apartments and 504 officetels).


The union said it will speed up its future schedule as the desired general sale price has been set. An official from the Bupyeong District 4 Redevelopment Association said, "The amount applied by the union has been accepted and we will issue a general sale notice within this year."

As the system was reorganized, there have also been cases of changing the highest sale price of general apartments in the region. On the 2nd, the hot spring district 4 (Raemian Forest) in Dongnae-gu, Busan, was notified of the sale price per 3.3 square meters at 1.95 million won. This complex has also been classified as the biggest fish in the Busan sales market. Since HUG's high-sale price screening system was implemented, the sale price per 3.3 square meters of housing redevelopment and maintenance plant (currently Ray County) in Geoje District 2, Yeonje-gu, has risen by 1.49 million won.

The high-sale price screening system is one of the housing sales guarantee screening tasks. HUG controls high sales prices by refusing guarantees if the sale price is higher than a certain standard. In private redevelopment and reconstruction, the general sale price must be set high to reduce union members' contributions and improve business feasibility. Until now, the private maintenance industry has been ordering the system to be reorganized, citing problems with the screening method in controlling the sale price through HUG.

Earlier, HUG has set a high pre-sale price by comparing the recently sold two businesses within a 1km radius of the pre-sale business site and the recently completed business site. At this time, the completion site has a clue of 90% upper limit on the market price of nearby apartments, and the sale price of apartments for more than 100 households less than 20 years of completion within a radius of 500m was compared.

However, the system has improved since September 30th due to criticism that the current system does not properly reflect the market price of nearby apartments. The market price calculation standard has been changed from the average market price of more than 100 apartments within 20 years of completion to the average market price of workplaces with similar characteristics and business stability to the applied workplace complex. Analysts say that maintenance projects in the Seoul metropolitan area and local metropolitan cities could speed up as cases of significant improvement in general sales prices have emerged under the changed system.

Kim Je-kyung, director of Toomee Real Estate Consulting, said, "At the redevelopment site association, time and money were spent by the union, and the more people took the profits from the redevelopment, the higher the pace of housing supply in the maintenance site."

However, it is a factor that increases the burden on subscribers receiving general sales. In fact, if the general sale price of Oncheon District 4 is converted to 30 pyeong, the sale price will rise by about 100 million won from the sale price per pyeong notified by HUG in April.